Mettere in affitto i propri terreni per ospitare un impianto fotovoltaico significa, in pratica, concedere ad un operatore energetico la disponibilità dell’area (per 20–30 anni, spesso) perché possa progettare, autorizzare, costruire e gestire l’impianto, riconoscendo al proprietario un corrispettivo.
Nel 2026 l’interesse resta alto, ma la convenienza reale dipende soprattutto dalla zona in cui si trova il terreno, se ricade in aree idonee, quali vincoli insistono e se la connessione alla rete è tecnicamente ed economicamente fattibile.
Il proprietario che intende cedere in affitto i propri terreni per ospitare un impianto fotovoltaico di proprietà di terzi, inoltre, deve capire bene che tipo di contratto sta firmando (locazione o diritto di superficie) e quali effetti questo produce su imposte, durata e ripristino.
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Indice
Affitto terreni per fotovoltaico: come funziona in pratica
Normalmente, sono gli stessi operatori energetici (aziende o fondi) a cercare autonomamente le zone più adatte per ospitare i propri progetti di parco fotovoltaico, per poi contattare i proprietari dei relativi terreni e proporre un accordo.
In alcuni casi, però, può essere anche il proprietario a segnalare la disponibilità del proprio terreno contattando direttamente società sviluppatrici o tramite piattaforme e intermediari specializzati che mettono in contatto proprietari e operatori energetici.
Le aziende valutano il terreno in base a fattori tecnici determinanti, tra cui distanza dalla rete elettrica, presenza di vincoli paesaggistici e dimensione del lotto, spesso servono almeno 4-10 ettari per impianti di grandi dimensioni.
Se c’è interesse, a quel punto l’ente procederà con una proposta, che in genere verte su:
- Locazione/affitto del fondo;
- Costituzione di un diritto reale di superficie (l’operatore acquisisce il diritto di realizzare e mantenere l’impianto sul suolo altrui, mentre la proprietà del terreno resta al concedente).
Quasi sempre il percorso è scandito da queste fasi:
- Opzione o preliminare (con esclusiva e verifiche);
- Sviluppo autorizzativo (anche 12–24 mesi o più, a seconda del contesto);
- Contratto definitivo;
- Costruzione.
È essenziale che nel contratto compaiano clausole e termini relativi a durata, indicizzazione del canone, garanzie, assicurazioni, accessi e servitù, gestione delle interferenze agricole, ripristino a fine vita e responsabilità ambientali.
Regole 2026: aree idonee, permessi, vincoli da controllare
Anche nel 2026 resta centrale il tema delle “aree idonee”: il Decreto MASE 21 giugno 2024 disciplina i criteri per individuarle, con l’obiettivo di rendere più lineare l’iter nelle zone considerate preferenziali.
Sul piano procedurale, per gli impianti FER (ovvero che producono energia utilizzando risorse naturali) continuano a valere i regimi autorizzativi (attività libera/DILA, PAS, Autorizzazione Unica) in base a potenza e localizzazione.
Per il fotovoltaico in aree idonee, servono:
- Fotovoltaici fino a circa 1 MW → procedura molto semplice (DILA);
- Fino a circa 10 MW in alcune aree idonee → procedura semplificata (PAS);
- Impianti più grandi o in zone con vincoli → autorizzazione più complessa (Autorizzazione Unica).
Per orientarsi tra procedure e soglie, un riferimento operativo è anche la pagina GSE sulle autorizzazioni, che richiama il quadro normativo di base e spiega i permessi necessari a seconda dei casi.
Puoi invece approfondire qui le Procedure per l’autorizzazione di impianti di produzione di energia elettrica da fonti rinnovabili.
Se il terreno è agricolo, va valutata con attenzione anche l’alternativa agrivoltaico: il DM 22 dicembre 2023 n. 436 e le Regole Operative GSE definiscono requisiti e condizioni per i sistemi agrivoltaici incentivati (ad esempio, necessità di titolo abilitativo/VIA favorevole e disponibilità del terreno).
Nel caso dell’affitto di terreni per realizzare un impianto fotovoltaico, in ogni caso, tutti i permessi e le autorizzazioni necessari vengono richiesti generalmente sempre dall’azienda energetica che sviluppa il progetto, non dal proprietario del terreno.
Guadagni per il proprietario e canone d’affitto annuale
Il proprietario che mette in affitto i propri terreni o il proprio terreno per la realizzazione di un impianto fotovoltaico riceverà dall’azienda o dal fondo il corrispettivo pattuito per il canone (generalmente annuo), che può essere corrisposto con una quota “una tantum” oppure con formule miste.
Non esiste un tariffario pubblico che sia uguale per tutti. Il valore del canone dipende da:
- Taglia del progetto;
- Distanza e costo di connessione;
- Presenza di vincoli;
- Classificazione urbanistica;
- Accessibilità;
- Probabilità di ottenere autorizzazioni.
Per valutare seriamente un’offerta e confrontarla con i canoni agricoli ordinari: il report CREA sui canoni di affitto dei terreni agricoli (Rapporto 2024) mostrano che, in media, l’affitto agricolo è spesso nell’ordine di qualche centinaio di euro per ettaro/anno (con forti differenze regionali e colturali).
Tieni conto però che l’affitto di terreni per un impianto fotovoltaico è generalmente più alto rispetto ad un normale affitto agricolo. Questo perché il terreno dovrà essere occupato necessariamente dall’impianto per molti anni, spesso 20-30, e il proprietario non potrà più utilizzarlo liberamente. Il canone più alto compensa questa limitazione di lungo periodo.
Sul fronte investimenti, non c’è da preoccuparsi: tutto è a carico dell’operatore. Il proprietario sostiene soprattutto costi di consulenza (tecnica/legale) e spesso spese notarili se si costituisce un diritto reale.
Attenzione invece alle imposte indirette. La Risoluzione n. 23/E del 3 aprile 2025 dell’Agenzia delle Entrate ha chiarito il trattamento dell’imposta di registro per atti costitutivi di diritto di superficie su terreni agricoli.
In sintesi, concedere in affitto terreni per un impianto fotovoltaico può generare una rendita stabile nel lungo periodo, ma solo se il progetto risulta effettivamente autorizzabile e collegabile alla rete elettrica. Prima di firmare, è prudente richiedere all’operatore una scheda tecnica del progetto e far analizzare il contratto da un professionista qualificato.
